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¿Por qué Estrada Ferreiro quiere subir el predial?

La discusión entre el Ayuntamiento de Culiacán y el Congreso de Sinaloa podría caer, otra vez, en la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

FOTO: Facebook Jesús Estrada Ferreiro.

FOTO: Facebook Jesús Estrada Ferreiro.

¿El Alcalde de Culiacán, Jesús Estrada Ferreiro, quiere que las tablas catastrales incrementen? La respuesta a esa pregunta es sí, pero para poder comprenderlo, debe conocerse su propuesta.

El Congreso del Estado se opuso al proyecto de la alcaldía de Culiacán, la cual establece una actualización entre el 5 y el 30 por ciento.

El Legislativo estatal dijo no a esa propuesta y la modificó para que los incrementos sean entre el 2.5 al 4 por ciento más en comparación al 2021.

Eso provocó un desencuentro entre el Ayuntamiento de Culiacán y el Congreso local.

¿Pero qué dice la propuesta de Estrada Ferreiro?

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Primero parte por explicar que el 69 por ciento de la población en el municipio vive en colonias populares y fraccionamientos de interés social. Es decir, la población de menor ingreso es la mayoría en la Capital del Estado.

Le sigue quienes viven en zonas residenciales medias y colonias consolidadas, luego los fraccionamientos de nueva creación y los baldíos, muchos de ellos en áreas céntricas.

Fuente: Presentación del Ayuntamiento de Culiacán al Congreso del Estado

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Con esas divisiones, el Ayuntamiento de Culiacán elaboró un plan para hacer incrementos en los registros catastrales, eso implicaría un aumento en el predial con los mismos porcentajes.

¿Qué significa?, el Ayuntamiento explicó que eso se reflejaría en una mejora en el costo de las viviendas y terrenos, es decir, tendría una plusvalía bajo el cálculo que integra también los valores de construcción que incrementarán porque los mercados tienen esa tendencia natural por los costos inflacionarios.

A partir de que se hagan las actualizaciones, las viviendas y terrenos también tendrán mejor valor, pero eso debe comprenderse conforme a la escala del incremento a las cartas catastrales.

El Ayuntamiento de Culiacán presentó un modelo con casos reales para mostrar cómo impactaría la actualización:

Estos supuestos son con viviendas reales, y sirven para observar que la propuesta no es que todas las personas tengan un incremento único, sino para ver que este es variado según el tipo de vivienda, lugar y costo original de cuando se adquirió.

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Una justificación implícita es que se calculó pensando en que quien tiene mayor tipo de ingreso puede adquirir una casa de mayor costo y, por lo tanto, puede asumir el valor de una mejora a su carta catastral.

¿Pero eso se puede hacer?

Todos los ayuntamientos pueden hacer este tipo de modificaciones, así lo establece la Ley de Catastro.

¿Qué dice la Ley de Catastro del Estado de Sinaloa?

Artículo 32.- Los valores unitarios que proponga el Instituto (ICES), deberán ser para el caso del terreno valor comercial y para la construcción el valor físico al momento de elaborarse el estudio correspondiente.

 Artículo 33. –El valor catastral de los predios podrá actualizarse en los siguientes casos:

   I.-  Cuando el valor fijado al predio tenga una antigüedad de más de un año.

   II.- Cuando el predio se hagan construcciones, reconstrucciones o ampliaciones de las ya existentes.

   III.-Cuando la totalidad, o parte, del predio sea objeto del traslado de dominio u otra causa que

         modifique su régimen jurídico y que por dicha causa  modifique también su valor.

   IV.-Cuando el predio sufra un cambio que afecte notoriamente su valor.

   V.- Cuando por la ejecución de obras públicas o privadas se altere el valor de los predios.

A solicitud del propietario o poseedor del predio cumpliendo con los lineamientos establecidos en esta Ley y sus Reglamentos.

Artículo 55.- Establece el procedimiento de autorización de los valores catastrales, y señala que son las Juntas Municipales las que tienen la facultad de revisar, modificar y en su caso aprobar dichas tablas. También establece los tiempos que se deben  cumplir para dicho   procedimiento.

A esto se suma y revive uno de las discusiones sostenidas por Estrada Ferreiro y el Congreso con el mismo tema, pero en 2019.

Ese año el Ayuntamiento quiso hacer el mismo planteamiento, pero el Congreso del Estado se cerró a esa posibilidad y aplicó una variación distinta.

Eso provocó que el ayuntamiento de Culiacán acudiera a la Suprema Corte de Justicia de la Nación e interpusiera una Acción de Inconstitucionalidad.

El Ayuntamiento ganó, pues la Corte decidió que:

Los Ayuntamientos, son competentes para proponer a la legislatura estatal las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones, los cuales significan la base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, acorde a lo dispuesto en el párrafo tercero de la fracción IV del artículo 115 de la Carta Magna. La misma fracción IV del 115 constitucional, dispone que la legislatura estatal aprobará las leyes de ingresos de los municipios, correspondiéndole revisar y fiscalizar la cuenta pública de los Municipios.

Si el Congreso del Estado no llega a un acuerdo con el Ayuntamiento de Culiacán, entonces podría tenerse otro conflicto en la Suprema Corte, pero eso, de acuerdo con la administración de Estrada Ferreiro, se decidirá hasta que concluya la discusión.

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