Texto: Camilo Ocampo

 

CIUDAD DE MÉXICO. – En la Ciudad de México, cada dos días desaparecen del mercado de renta residencial tres departamentos o casas completas. No se destruyen ni se abandonan, simplemente cambian de destino. Dejan de ser vivienda para quienes habitan la ciudad y pasan a formar parte del catálogo turístico de Airbnb.

El crecimiento acelerado de los alojamientos turísticos en plataformas digitales está a punto de profundizar la crisis habitacional en la Ciudad de México, según advierten especialistas de Memorial Urbano y de la Coalición Internacional para el Hábitat (Oficina para América Latina), organizaciones dedicadas a la observación de la vivienda como derecho humano, en un comunicado de prensa publicado el 27 de febrero.

De acuerdo con estas organizaciones, retirar viviendas del mercado residencial para destinarlas al alquiler turístico no solo presiona los precios de la renta, sino que también altera de forma permanente la dinámica social de los barrios.

Durante el primer semestre de 2025, la plataforma sumó 770 nuevos espacios en la capital. Con ese aumento, el número total de alojamientos activos llegó a más de 27 mil, según datos del análisis más reciente de Inside Airbnb. El crecimiento refleja una aceleración en la conversión de viviendas de uso permanente a alojamiento temporal, en medio de una crisis de vivienda que ya presiona a la ciudad y en la antesala del Mundial de Fútbol de 2026.

De ese total, 17 mil 713 corresponden a viviendas completas, es decir, departamentos o casas enteras destinadas a turistas. Son 283 más que en diciembre pasado. En términos prácticos, significa que los habitantes de la ciudad pierden tres inmuebles completos cada 48 horas.

Las habitaciones privadas también han crecido: sumaron 387 nuevas unidades hasta alcanzar 8 mil 995. El ritmo equivale, aproximadamente, a dos habitaciones diarias, lo que en la práctica representa un pequeño departamento que deja de estar disponible para los residentes cada día.

La distribución de estos alojamientos muestra, además, un fenómeno muy concentrado. Cuatro alcaldías —las más céntricas y con mayor infraestructura— concentran el 81% de toda la oferta de Airbnb en la ciudad.

El epicentro es Cuauhtémoc, donde se ubican 12 mil 514 alojamientos, casi la mitad del total (46.1%). Colonias como Roma, Condesa y Juárez se han convertido en algunos de los principales focos de esta transformación urbana. En esta demarcación, el ritmo observado durante los primeros meses de 2025 indica que tres viviendas abandonan el mercado residencial cada cuatro días para convertirse en alojamientos turísticos.

Después aparecen Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Coyoacán, que completan el mapa de la turistificación del centro y poniente de la capital.

Una ley que no se respeta

En teoría, existe un límite legal para frenar este proceso. La Ley de Turismo de la Ciudad de México, reformada en 2023, establece que ningún alojamiento anunciado en plataformas como Airbnb puede rentar más de 180 noches al año. El objetivo era evitar que viviendas destinadas para hogares se transformaran permanentemente en alojamientos turísticos.

En la práctica, la regla se cumple poco.

Los datos muestran que 7 mil 532 propiedades —el 28 por ciento del total— ya superan ese límite de noches ocupadas proyectadas para el año. Es decir, operan más tiempo del permitido por la ley.

Además, el incumplimiento no se distribuye de forma equitativa. Entre los anfitriones que superan las 180 noches ocupadas, 959 concentran la mitad de esos alojamientos. En otras palabras, uno de cada cinco anfitriones responsables de violar el límite controla la mitad de las propiedades que operan fuera de la regulación.

La concentración también se repite en el conjunto del negocio. Apenas 1,204 propietarios o gestores —alrededor del 10% del total— controlan prácticamente la mitad de todos los Airbnb de la ciudad. Si se amplía el grupo al 20% de los anfitriones, estos concentran el 60% de la oferta.

Las cifras contrastan con la narrativa más difundida por la propia plataforma: la de pequeños propietarios que rentan una habitación para complementar sus ingresos. En la práctica, los datos apuntan a algo distinto. Una parte importante del mercado funciona ya como una industria profesionalizada, con gestores que administran múltiples propiedades, pagan para posicionar anuncios en las búsquedas y cobran a los dueños entre el 25 por ciento y el 30 por ciento de los ingresos por administración.

Mientras ese modelo crece, la ciudad sigue perdiendo viviendas que antes estaban destinadas a quienes viven en ella.

¿Qué representan los datos?

Para comprender más el tema, en una conversación con Pie de Página, las organizaciones Memorial Urbano y la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat respondieron:

—¿Qué efectos tiene retirar tres viviendas cada 48 horas del mercado residencial en una ciudad con déficit de vivienda como la Ciudad de México?

–El incremento de estos anuncios va a agravar la crisis de vivienda que ya se está viviendo, una crisis que se refleja principalmente en el aumento de los precios de la vivienda en renta y compra, que crecen muy por encima de los incrementos salariales. En el caso de la Ciudad de México, esto se refleja en que alrededor de 100 mil personas de los deciles de ingreso más bajos son expulsadas cada año de la ciudad por la imposibilidad de acceder a una vivienda, según cifras oficiales. A esto se suman miles de personas que terminan asentándose en zonas irregulares o de riesgo.

Diversos estudios muestran que a mayor densidad de viviendas completas ofertadas en plataformas, mayor es el incremento de los precios en las zonas cercanas. Aunque es posible que el número de anuncios disminuya después del Mundial, fenómenos especulativos como este —si no son controlados— transforman permanentemente el mercado inmobiliario y afectan el cumplimiento del derecho a una vivienda adecuada. Tras aumentos en el precio de las rentas, es raro que se regrese a los niveles anteriores.

El mercado inmobiliario está además fuertemente vinculado a la especulación financiera, lo que ha convertido a la vivienda en un refugio de inversión. Esto provoca que su valor aumente incluso cuando la demanda no cambia o disminuye. A partir de sondeos que Memorial Urbano realiza en la ciudad, también se ha identificado que muchos inquilinos no han podido renovar sus contratos porque los propietarios prefieren destinar sus viviendas a la renta turística. Además, pequeños comercios locales están siendo presionados por el aumento de los precios y son reemplazados por cadenas comerciales.

Esta situación provoca transformaciones graduales en los barrios: la población residente es desplazada y pierde los vínculos comunitarios que sostenían la vida cotidiana. Las geografías urbanas cambian, junto con sus dinámicas culturales y sociales.

—¿Qué ciudades han logrado regular exitosamente plataformas como Airbnb y qué experiencias pueden tomarse como referencia?

–Los precedentes más interesantes provienen de ciudades como Barcelona, París, Viena, Ámsterdam y varias ciudades de Estados Unidos, entre ellas Nueva York.

Estas experiencias muestran que para controlar el fenómeno es necesario establecer licencias que limiten el número de viviendas ofertadas en estas plataformas. En muchas ciudades, el número de licencias se actualiza periódicamente de acuerdo con la disponibilidad de vivienda asequible para la población residente.

También existen regulaciones diferenciadas: en algunos casos se permite con mayor flexibilidad el alquiler de habitaciones dentro de viviendas habitadas por sus propietarios, mientras que las restricciones son más estrictas cuando se trata de viviendas completas. En otras ciudades, incluso se limita el número de noches o se prohíbe directamente la renta de viviendas completas.

El caso de Nueva York es particularmente relevante. La Ley Local 18 de 2022, que entró en vigor en septiembre de 2023, obliga a registrar los alojamientos de corta estancia, establece que el anfitrión debe vivir en la vivienda durante la estancia y limita el número de huéspedes a dos por reserva. Además, prohíbe a las plataformas procesar reservas de inmuebles no registrados. La aplicación de esta ley ha reducido significativamente la oferta de alquileres de corta duración en la ciudad.

—¿La regulación de 180 noches es suficiente o debería ser más estricta?

–En el caso de la Ciudad de México —la primera en América Latina en aprobar una legislación para regular este fenómeno— todavía es difícil responder a esta pregunta, porque varias de las disposiciones de la ley no se han implementado plenamente.

Hasta ahora no se ha puesto en funcionamiento el padrón de anfitriones ni el de plataformas previsto en la Ley de Turismo de la ciudad, a pesar de que la reforma fue aprobada hace casi un año. Sin estos instrumentos, es difícil evaluar cuántas viviendas participan realmente en el mercado de alquiler turístico o si se respeta el límite establecido.
Las experiencias internacionales muestran que, si no existen sanciones por la falta de registro, solo entre el 30% y el 40% de los anuncios suelen aparecer en los padrones oficiales. Esto impide dimensionar el fenómeno y dificulta su control.

Por ello, las ciudades mexicanas sede de la Copa Mundial de la FIFA 2026 —muchas de las cuales aún no cuentan con legislación para regular estas plataformas— deberían reducir su curva de aprendizaje y analizar modelos que ya han demostrado efectividad, como los de Nueva York, París, Barcelona o Ámsterdam, donde el número de noches permitidas es considerablemente menor.

—¿Qué efectos tiene la concentración de propiedades en pocos gestores sobre el mercado inmobiliario?

–La concentración no solo ocurre entre gestores, sino también entre propietarios. Existe una diferencia importante entre quienes poseen una vivienda adicional y deciden alquilarla ocasionalmente, y los grandes inversionistas que controlan múltiples propiedades o incluso edificios completos que funcionan como hoteles disfrazados.

Estos grandes operadores funcionan como empresas que buscan maximizar beneficios. Profesionalizan el negocio, utilizan estrategias sofisticadas para fijar precios y cuentan con costos operativos menores que los pequeños propietarios. También ofrecen más servicios y amenidades, lo que termina homogeneizando la arquitectura y el tipo de oferta en ciertas zonas de la ciudad.

Además, suelen emplear estrategias de marketing para posicionar sus anuncios en los primeros resultados de búsqueda, lo que termina concentrando el mercado y generando una competencia desigual frente a quienes solo rentan una vivienda.

—¿Qué impacto tiene esto en los precios de renta a largo plazo?

–Cuando un gestor administra entre 50 y 200 departamentos en un mismo barrio, o un propietario concentra varias unidades en un mismo edificio, puede ajustar los precios de forma coordinada entre sus propiedades. Esto influye directamente en el mercado local.

En zonas con una alta presencia de alquileres turísticos, se genera, además, una competencia por la escasa vivienda disponible para renta tradicional. Los propietarios pueden entonces equiparar sus precios con los ingresos que obtendrían en plataformas de alquiler temporal.

Diversos estudios internacionales y mexicanos han documentado este fenómeno. Uno de los más recientes en el país es El impacto de Airbnb en el mercado de vivienda de Ciudad de México, de Yesua Martínez Torres (2025), que muestra con datos empíricos cómo estas dinámicas afectan el mercado inmobiliario local.

—¿Hacia dónde deberían orientarse las políticas públicas para proteger a los residentes?

–Algunas de las medidas planteadas en el Bando 1 del gobierno capitalino podrían ayudar a cambiar el rumbo de la ciudad, aunque su implementación avanza lentamente frente al dinamismo del negocio inmobiliario y la presión generada por el Mundial.

Entre las acciones mencionadas se encuentran la compra de suelo para ampliar la vivienda social y pública, el apoyo económico a personas desalojadas para cubrir rentas temporales y la posible creación de instrumentos como una ley de rentas, protocolos contra desalojos y subsidios para hogares que no puedan cubrir el costo del alquiler.

También se han propuesto zonas de tensión inmobiliaria, donde se implementen políticas específicas para proteger a los residentes y a los comercios locales.

Finalmente, las organizaciones consideran que las ciudades deberían evaluar con mayor cuidado su capacidad para albergar megaeventos internacionales como el Mundial de Fútbol.

Los beneficios y los costos de estos eventos no se distribuyen de manera uniforme, señalan. Con frecuencia, las personas más empobrecidas terminan enfrentando aumentos en el precio del alojamiento y los servicios, desalojos y otras vulneraciones al derecho a la vivienda.

Este trabajo fue realizado por PIE DE PÁGINA, que forma parte la Comunidad de Medios. Para consultar el contenido original, dar clic aquí