Del casateniente al Airbnb. Noventa años sin resolver el derecho a la vivienda en Mazatlán

En noviembre de 1935, brigadas del Sindicato Revolucionario de Inquilinos recorrían las calles de Mazatlán tocando puertas y lanzando un mensaje que se convertiría en uno de los episodios más importantes de la historia social del puerto: ”¡No paguen rentas!”.

Noventa años después nadie recorre las colonias convocando una huelga de ese tipo. Sin embargo, miles de familias enfrentan un problema sorprendentemente parecido, el inconveniente de muchas personas en estos tiempos es encontrar una vivienda digna y y econónimcamente accesible.

La historia parece repetirse, aunque con dinámicas y protagonistas distintos.

La captura privada de la renta urbana

El auge comercial de Mazatlán durante el siglo XIX produjo enormes fortunas. Sin embargo, esa riqueza nunca se distribuyó de manera equitativa.

Mientras una pequeña élite comercial y mercantil acumulaba edificios, terrenos y viviendas, la mayor parte de los trabajadores vivía hacinada en vecindades o pequeñas casas de alquiler. Los salarios hacían prácticamente imposible adquirir una vivienda propia.

Fue entonces cuando apareció la captura privada de la renta del suelo como una de las formas más rentables de acumulación urbana.

Los casatenientes descubrieron que controlar la vivienda resultaba incluso más estable que muchas actividades productivas. Mientras comerciantes e industriales enfrentaban las fluctuaciones económicas, quienes poseían inmuebles aseguraban ingresos permanentes mediante el alquiler.

Pero ese negocio requería mantener escasa la oferta de vivienda. El historiador José Luís Beraud ha documentado cómo algunos grandes propietarios de aquella época ejercían influencia política para impedir que Mazatlán creciera hacia nuevas áreas urbanas.

La escasez elevaba el valor de sus propiedades y fortalecía su posición dominante.Así los beneficios del crecimiento quedaban concentrados en quienes controlaban el suelo urbano.

La rebelión de los inquilinos

La huelga de 1935 fue la respuesta social a esa estructura profundamente desigual. La exigencia de los trabajadores era el pago de rentas compatibles con sus salarios, mejores condiciones sanitarias y protección frente a los desalojos arbitrarios.

La intervención del gobierno de Lázaro Cárdenas representó un momento histórico porque reconoció que la vivienda no podía seguir siendo únicamente un asunto privado. La reducción de las rentas y las reformas a la Ley Inquilinaria significaron uno de los primeros reconocimientos del interés público sobre el mercado habitacional.

Sin embargo, la historia no terminó ahí.

Cuando una buena causa produce un mal modelo urbano

Paradójicamente, la victoria del movimiento inquilinario no fue acompañada por una política pública integral de vivienda. El Estado logró contener el conflicto inmediato, pero no resolvió la enorme demanda de suelo urbano para trabajadores.

Ante la ausencia de vivienda social suficiente, miles de familias encontraron en la invasión de terrenos la única alternativa. La huelga de 1935-1936 marcó un punto de inflexión que legitimó y abrió un ciclo de ocupaciones irregulares como principal mecanismo de acceso al suelo urbano para los sectores populares.

Durante décadas surgieron colonias enteras sobre marismas, esteros, barrancas, terrenos federales e incluso zonas de riesgo. Muchas de ellas terminaron regularizándose años después, aunque otras permanecieron durante décadas sin drenaje, agua potable, pavimento o transporte público.

La permisividad gubernamental tuvo además un efecto político. La invasión se convirtió en un instrumento de clientelismo. Diversos gobiernos encontraron en la tolerancia a las ocupaciones irregulares una forma de construir lealtades populares mediante promesas de regularización de los asentamientos y la introducción gradual de servicios públicos.

En lugar de ordenar el crecimiento urbano, el Estado terminó administrando la irregularidad como principal mecanismo de expansión urbana de Mazatlán.

El nuevo rostro de la concentración

Hoy Mazatlán vive otro gran ciclo económico. La diferencia es que el motor ya no es el comercio marítimo sino el turismo y la industria inmobiliaria.

El nuevo actor dominante ya no es el casateniente tradicional, lo que ahora tenemos es una red mucho más compleja integrada por desarrolladores, inversionistas nacionales y extranjeros, administradores profesionales de rentas vacacionales y plataformas como Airbnb.

La lógica económica, sin embargo, guarda una sorprendente continuidad. La vivienda vuelve a convertirse en un activo financiero cuya rentabilidad depende de maximizar ingresos derivados del turismo.

Miles de departamentos anteriormente destinados al alquiler permanente ahora generan mayores ganancias mediante rentas de corta estancia. Así, nuevamente, la ciudad produce riqueza colectiva, pero una parte importante de la renta urbana termina concentrándose en quienes controlan la propiedad inmobiliaria.

Dos extremos de una misma ausencia de gobierno

Sería un error concluir que el problema actual exige repetir las soluciones del pasado. También sería un error pensar que el mercado resolverá por sí mismo el acceso a la vivienda.

La experiencia histórica de Mazatlán muestra precisamente lo contrario, cuando el mercado operó sin regulación aparecieron los casatenientes, y cuando el Estado actuó sin planeación surgieron las invasiones masivas y la urbanización irregular.

Hoy ambas dinámicas vuelven a reencontrarse. Mientras la vivienda turística reduce la oferta habitacional permanente, continúa la ocupación informal de espacios públicos, zonas federales y reservas ecológicas.

La diferencia es que ahora ambos procesos ocurren simultáneamente. Por un lado, departamentos vacíos esperando turistas, y por el otro, familias ocupando terrenos sin servicios.

Ambos fenomenos reflejan la ausencia de una política territorial capaz de ordenar el crecimiento de la ciudad.

La ciudad que expulsa

A esta crisis de gobernanza territorial se suma el constante incremento en el precio del suelo, las rentas y la vivienda, que expulsa progresivamente a miles de familias hacia la periferia.

La ciuda de Mazatlán está cada vez más fragmentada, las zonas mejor ubicadas y con mayor acceso a infraestructura, servicios, empleo y espacios públicos quedan reservadas para quienes poseen mayor capacidad económica o para el mercado turístico, mientras los sectores populares se ven obligados a asentarse cada vez más lejos del centro urbano.

Las nuevas generaciones enfrentan un desafío aún mayor. Para numerosos jóvenes, incluso con estudios universitarios y empleo formal, adquirir una vivienda digna en Mazatlán se ha convertido en una meta cada vez más lejana.

Los elevados precios del suelo, el encarecimiento del crédito hipotecario y los ingresos insuficientes obligan a muchos a permanecer por más tiempo en el hogar familiar, destinar una proporción creciente de sus ingresos al pago de rentas o buscar vivienda en fraccionamientos periféricos con escasa conectividad y servicios.

Ya la vivienda está dejando de depender del trabajo y el esfuerzo personal para fincarse en la herencia patrimonial o en la capacidad de participar en un mercado inmobiliario crecientemente especulativo.

Hacia una nueva generación de derechos urbanos

Si la huelga inquilinaria de 1935 obligó al Estado mexicano a reconocer que la vivienda era un asunto de interés público, noventa años después Mazatlán enfrenta el desafío de reconocer que también el suelo urbano, el espacio público y el desarrollo de la ciudad son bienes de interés colectivo.

La experiencia histórica demuestra que cuando el mercado operó sin regulación aparecieron los casatenientes y la captura privada de la renta urbana; y que cuando el Estado respondió sin planeación, permitió la expansión desordenada de la ciudad mediante invasiones, asentamientos irregulares y décadas de clientelismo territorial.

Hoy, la financiarización de la vivienda, la proliferación de rentas de corta estancia, la ocupación ilegal de espacios públicos, las juventudes desposeídas y la expulsión de habitantes hacia la periferia, muestran que el problema persiste bajo nuevas formas.

Mazatlán necesita una nueva generación de reformas urbanas que sustituyan la improvisación por reglas claras. Ello implica combatir la especulación del suelo mediante impuestos a terrenos baldíos y viviendas permanentemente desocupadas; regular el crecimiento de las rentas para evitar incrementos abusivos; exigir que una proporción de toda nueva urbanización se destine a vivienda accesible; y crear un Banco Estatal de Suelo que permita adquirir reservas territoriales antes de que la especulación las vuelva inaccesibles.

Al mismo tiempo, es indispensable frenar la expansión dispersa de la ciudad. Ningún nuevo fraccionamiento debería autorizarse fuera de los límites de crecimiento urbano sin demostrar su viabilidad territorial y ambiental, y los desarrolladores tendrían que asumir el costo real de la infraestructura que demandan sus proyectos, evitando que esos gastos terminen siendo socializados entre todos los contribuyentes.

También resulta necesario desincentivar los fraccionamientos cerrados que fragmentan la ciudad y garantizar que las calles, parques y áreas verdes permanezcan como espacios públicos integrados y accesibles para toda la población.

Pero quizá la reforma más importante sea fortalecer el Estado de derecho urbano. Durante décadas, la aplicación discrecional de la ley generó la expectativa de que la ocupación irregular terminaría siendo tolerada o regularizada. Esa lógica debilitó el ordenamiento territorial y facilitó la invasión de marismas, reservas ecológicas, derechos de vía y espacios públicos.

Es urgente romper ese ciclo mediante reglas que se apliquen con el mismo rigor para todos, tanto para quien invade un estero como para quien desarrolla un proyecto inmobiliario al margen del interés público. La ley debe dejar de ser un instrumento negociable y convertirse en la garantía de un desarrollo urbano justo y sostenible.