¿Los jóvenes y los más pobres en dónde vivirán?

Debido al interés que recientemente ha despertado el tema de la vivienda, ya que es fundamental para resolver los requerimientos presentes y futuros de habitabilidad de la población, dedicaré este espacio para revisar algunas cifras que dan cuenta de la situación que guarda esta problemática. Para empezar, me pareció relevante distinguir entre dos mediciones que suelen ser las más utilizadas para referirse a una insuficiente dotación de vivienda. Una se refiere al llamado déficit habitacional cuantitativo y la otra se identifica como déficit habitacional cualitativo.

El déficit cuantitativo se expresa como la brecha numérica entre el número de viviendas que conforman el parque habitacional y el número que se requiere para nueva ocupación. Es decir, se refiere al número de viviendas requeridas para atender la necesidad de soluciones habitacionales de los hogares producto de factores demográficos, sociales y de cualquier otra índole. Calcula la cantidad de viviendas que la sociedad debe construir o adicionar al parque existente para absorber las necesidades acumuladas o para asegurar la relación uno a uno entre hogares y viviendas.

El déficit cualitativo, por su parte, identifica brechas de calidad en las unidades de vivienda que conforman el parque habitacional existente. Es decir, considera las características de las viviendas y de su entorno para evaluar la manera en que satisfacen las necesidades de sus habitantes, brindan confort y les permiten acceder a un mejor nivel de vida. La definición habitual de este déficit incluye a las unidades que presentan una relación insatisfactoria respecto a distintos criterios mínimos como son: 1) seguridad de la tenencia; 2) disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura; 3) asequibilidad; 4) habitabilidad; 5) accesibilidad; 6) ubicación y; 7) adecuación cultural (ONU-Habitat, 2019).

En México, con cifras calculadas en 2022 por la Comisión Nacional de Vivienda a partir de datos de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH), el Estado de México, Jalisco y Michoacán son las entidades federativas que presentan el mayor déficit habitacional cuantitativo. El déficit cuantitativo nacional es de 591 mil 252. En el caso de las viviendas con déficit cualitativo, la lista la encabezan el Estado de México, Veracruz y Chiapas. En el país son 15 millones 160 mil 237 viviendas en esta condición (41.0% del parque habitacional). Se trata de viviendas construidas con materiales inadecuados, con precariedad de espacios y con servicios inadecuados. Chiapas, Guerrero y Oaxaca con las entidades con el mayor porcentaje de déficit cualitativo respecto al parque habitacional. 

La Secretaría de Desarrollo Territorial y Urbano y, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) presentaron también un documento por demás revelador. Se trata del Diagnóstico del Rezago Habitacional por entidad federativa, elaborado con los resultados del Censo de Población y Vivienda 2020. Ellos calculan el indicador Rezago Habitacional y encuentran que en el país hay actualmente 8.5 millones de viviendas que tienen alguna carencia en los materiales de su vivienda, no cuentan con escusado y/o viven en condiciones de hacinamiento (más de 2 5 personas por cuarto en la vivienda). Los estados con el mayor porcentaje de viviendas en condición de rezago habitacional son Chiapas, Tabasco y Oaxaca.

Sinaloa ocupa el lugar número 28 entre las entidades federativas con mayor rezago habitacional. Solo 10.1 por ciento de sus viviendas se encuentran en esta condición. De los 18 municipios que pertenecen a esta entidad, el que ocupa el lugar más alto en el ranking nacional de viviendas en rezago habitacional es Culiacán con la posición 78 seguido de Ahome con el puesto 154. De los 18 municipios de Sinaloa, solo Cosalá y Badiraguato tienen más de la mitad de sus viviendas en condiciones de rezago habitacional, con 53.7 y 50.4 por ciento, respectivamente. No obstante, ambas demarcaciones suman un total de 5 mil 962 viviendas en rezago, poco más que las viviendas en rezago de El Fuerte, 20.8 de su parque habitacional.

Es importante señalar que tanto el déficit habitacional (en cualquiera de sus versiones) como el rezago habitacional constituyen problemas a los que es necesario poner atención, ya que mientras el déficit cuantitativo da cuenta de las unidades adicionales que se requerirían para que cada hogar cuente con una vivienda, el déficit cualitativo y el rezago habitacional evalúan si las características del parque habitacional existente son adecuadas para sus residentes.

Ciertamente el problema de la vivienda no solo se resuelve construyendo más casas o haciendo que las que existen tengan mejores condiciones de habitabilidad, aunque esto es muy importante. La otra parte del problema tiene que ver con el hecho de que el precio de las casas resulta inalcanzable para buena parte de la población, al igual que el precio de los alquileres, lo que explica que muchos hogares vivan en condiciones de hacinamiento en muchas de las viviendas de México.

Es verdad también que no se trata de una problemática exclusiva de México, ya que, en Estados Unidos, Canadá y muchos países de Europa se enfrentan situaciones y complicaciones similares, en tanto en todos se ha dado el encarecimiento de los inmuebles lo que ha dificultado el acceso a ellos. En estos días, la Revista Expansión dio a conocer que, en la Ciudad de México, adquirir una vivienda se ha convertido en un sueño cada vez más lejano para la mayoría de sus habitantes. Esto es porque mientras el salario promedio mensual en la capital ronda los 4,900 pesos, el precio medio de un departamento alcanza los 5.4 millones de pesos, según datos de la consultora Tinsa al cierre de 2023. Con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal se puede observar que los precios promedio de las viviendas son cada vez más altos y varían de una entidad a otra, pero efectivamente las más caras corresponden a la CDMX, seguida de Baja California Sur y Querétaro. En este ranking Sinaloa ocupa la novena posición.

Pero pagar un alquiler igualmente resulta complicado. También la Revista Expansión reportó recientemente que de acuerdo con un análisis realizado por la plataforma inmobiliaria Lamudi, que se dedica a la venta y renta de propiedades, en la mayoría de las principales ciudades del país, el alquiler de una vivienda de clase media requiere más de un salario mínimo mensual. El análisis abarca 17 urbes y pone de evidencia la creciente brecha entre los ingresos y el costo de la vivienda.

Ciudad de México y Guadalajara encabezan la lista de las ciudades donde el alquiler resulta más caro en relación con el salario mínimo. En la capital mexicana, específicamente en la colonia Narvarte, el alquiler promedio de un departamento de clase media asciende a 24 mil 223 pesos, lo que equivale a tres salarios mínimos mensuales. Guadalajara no se queda atrás, con un alquiler promedio de 23 mil 852 pesos, también representando tres veces el salario mínimo. En Culiacán, utilizando la misma fuente, hemos estimado que una casa o departamento de clase media se renta en alrededor de 15 mil pesos, que equivaldría, aproximadamente, a 2.5 salarios mínimos. Dado que el análisis en mención incluye la revisión en varios países de América Latina, se concluye que las ciudades mexicanas son las que requieren más salarios mínimos para poder acceder a una vivienda en una zona media.

Pero es obvio que no todo el salario podría utilizarse en adquirir o rentar una vivienda ya que esto comprometería la economía familiar. Entonces, ¿cuál debería ser el ingreso ideal para acceder a una vivienda sin comprometer excesivamente la economía familiar? El mismo artículo señala que Lamudi ha calculado los ingresos mensuales necesarios para que el alquiler no supere el 40% del presupuesto familiar, siguiendo las recomendaciones de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE). En la CDMX un hogar debería percibir 60,255 pesos mensuales para alquilar una vivienda y mantener sus finanzas sanas. En Culiacán el salario debería ser de 37,500 pesos mensuales, lo que supondría percibir más de seis salarios mínimos.

Pero en México la mayor búsqueda de vivienda corresponde a los jóvenes cuyos ingresos fluctúan entre uno y dos salarios mínimos. Estamos hablando de ingresos entre 5,974.3 y 11,948.6 pesos mensuales, que no corresponden ni a la tercera parte del salario requerido en el caso de Culiacán. Según Marañón y López, esto se debe a que los trabajadores jóvenes suelen tomar cualquier empleo que encuentren, incluso si el sueldo es inferior al de un trabajo acorde con su nivel de competencias laborales, pues su escasa seguridad financiera no les permite esperar a que se produzca un cambio de situación. Como referencia, el estado de México, Jalisco y la CDMX son las entidades con mayor número de jóvenes. Sinaloa, con 907,331 jóvenes, ocupa el puesto 17 en esta lista.

Así, las cosas para los jóvenes no son fáciles cuando se trata de adquirir o alquilar una vivienda. En otro artículo, de la Revista Expansión se señala que poco más de la mitad de la población mexicana de 15 a 29 años vive en situación de pobreza, sin acceso a oportunidades de empleo y estudio, o trabaja, pero percibe salarios precarios. Menciona que un análisis de la organización Alianza Jóvenes con Trabajo Digno concluye que 16.4 millones de personas jóvenes, equivalente a 52 por ciento del total, enfrenta pobreza, exclusión y precariedad. De los 31.3 millones de jóvenes registrados en México en 2023, 8.2 millones tienen un empleo precario, están fuera de la escuela y acumulan rezago educativo. De esta manera la elevada proporción de personas jóvenes ocupadas en el sector informal y con salarios precarios impide que muchas cuenten con acceso a alguna solución habitacional, así como ingresos suficientes para arrendar una vivienda digna.

Como hemos visto la solución al problema de la vivienda no es fácil y requiere que se le dé un tratamiento multifactorial. Por lo pronto se recibe con esperanza el Plan de Vivienda que se ha anunciado impulsará el Gobierno Federal a partir del próximo año. El plan contempla la construcción de casas de interés social que puedan ser adquiridas en un esquema de renta social o en propiedad. Esto significa que un trabajador o trabajadora tendrá la posibilidad de rentar una vivienda construida por el Infonavit, pero, además, si ha cumplido con el pago puntual de la renta después de 10 años, tendrá derecho a comprarla. Es importante señalar también que dicho proyecto está dirigido a personas en condiciones de vulnerabilidad y de bajos ingresos, por lo que se busca que la renta que no exceda el 30 por ciento de su salario mensual. Se dice, se les dará prioridad a personas trabajadoras con mayor antigüedad en su cotización y que no sean propietarias de una residencia.

Ojalá que este sexenio efectivamente podamos avanzar en la solución del problema de la vivienda. Hasta ahora, como señalan Marañón y López, la política de financiamiento habitacional concentró sus acciones en grupos de población con empleo formal e ingreso suficiente para obtener un crédito hipotecario. Ellos consideran que esto ha favorecido únicamente a las regiones con alto dinamismo económico, lo que ha ampliado el desequilibrio territorial norte-sur a nivel nacional. Estiman que más de la mitad de las viviendas construidas en las últimas dos décadas se localizan en sólo 8 de los 32 estados: Nuevo León, Estado de México, Jalisco, Ciudad de México, Chihuahua, Baja California, Guanajuato y Tamaulipas. Los estados del sursureste, con alta prevalencia de tasas de pobreza, población indígena y rezago habitacional han sido subatendidos por los programas de vivienda.

Referencias

https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/En-Mexico-80-del-deficit-habitacional-recae-en-mejora-y-ampliacion-de-viviendas-20240725-0159.html

https://obras.expansion.mx/inmobiliario/2024/07/30/mexico-rentas-mensuales-triplican-el-salario-minimo

https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/Vivienda-en-la-CDMX-inalcanzable-para-quienes-ganan-menos-de-54000-pesos-al-mes-20240724-0145.html

https://politica.expansion.mx/mexico/2024/07/23/jovenes-mexico-viven-pobreza-sin-trabajo-sueldos-precarios

https://obras.expansion.mx/inmobiliario/2024/07/22/crisis-de-vivienda-empeora-mexico-y-el-mundo

Marañón Sáenz, David Mauricio y López Pérez, Sócrates (2023): El derecho a la vivienda en las juventudes mexicanas; un problema de desigualdad regional. In: De la Vega Estrada, Sergio y Sáenz Vela, Hada Melissa [Coords.] Desigualdad regional y empobrecimiento. Gestión de los territorios con inclusión social. UNAM-AMECIDER, México, pp. 467-496. ISBN UNAM 978-607-30-8309-6, AMECIDER 978-607-8632-39-8

INFONAVIT. REPORTE ANUAL DE VIVIENDA 2023.

DESARROLLO TERRITORIAL. CONAVI. Diagnóstico del rezago habitacional por entidad federativa. Censo de Población y Vivienda 2020.

DESARROLLO TERRITORIAL. CONAVI. Déficit cualitativo de vivienda en México 2022.

ONU-Habitat. (2019, abril). Elementos de una vivienda adecuada. ONU-Habitat por un futuro mejor. https://onuhabitat.org.mx/index.php/elementos-de-una-vivienda-adecuada