Por Cristina Ibarra

Una de las preocupaciones más importantes de la vida adulta es la de formar tu patrimonio y muchas personas esperan tener al menos su casa propia. Sin embargo, en los últimos, durante 2021, 2022 y 2023, las posibilidades para acceder a una vivienda en México han disminuido, y esto no se relaciona directamente con la falta de disponibilidad de créditos para obtener una vivienda sino con el costo y su oferta, de esto te platico esta semana.

Precios de vivienda al alza

 

Según los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal el promedio del costo de las viviendas tan solo en un año se incrementó en 11.6% promedio al segundo trimestre del 2023.

Además, los costos promedios de las viviendas adquiridas con hipotecas son altas, y caen en lo que denomina como vivienda media.

El caso de Sinaloa es particular ya que está entre los estados con mayor crecimiento en los precios promedio de vivienda, no es de extrañar pues recientemente los sinaloenses hemos visto que grandes desarrollos están en construcción, pero los precios de las viviendas entran en el segmento medio.

 

De la misma manera, las ciudades de Culiacán y Mazatlán figuran en el top del ranking por el crecimiento en el precio de las viviendas, con promedios de 16.5 y 16.3 por ciento, respectivamente.

Mientras que la vivienda económica ha reducido de manera considerable su participación en el mercado. Según el INFONAVIT, en su Plan Estratégico y Financiero 2023-2027, esto se debe principalmente a que, dados los mayores costos de insumos, los desarrolladores disminuyeron la oferta de vivienda económica, mientras que el sector popular y especialmente el tradicional han adquirido mayor importancia. Esto se muestra en el gráfico obtenido del reporte BBVA Situación Inmobiliaria México primer semestre 2023.

 

En cuanto a la origen de créditos, todo el sector ha sufrido, y el INFONAVIT considera que no es un problema de disponibilidad de crédito, sino de insuficiente demanda por el alto costo de la vivienda ofertada.

Los montos medios del INFONAVIT son los más bajos, le sigue FOVISSSTE y al final la banca.

Disponibilidad

 

En pocas palabras, la disponibilidad de vivienda para en todos los segmentos es menor como se ve en el gráfico que muestra el RUV (Registro Único de Vivienda). Sufrieron especialmente el sector popular y económico que han disminuido en número, en parte porque los desarrolladores prefieren hacen vivienda de mejor precio, mientras que también ha crecido de forma importante la construcción de infraestructura, especialmente la de energía, por lo que hay menos desarrolladores dispuestos a seguir construyendo vivienda.

También el INFONAVIT resalta que a partir de que las personas tienen más opciones para utilizar su crédito, la demanda de vivienda nueva ha disminuido.

¿Cuánto tengo que ganar para comprar una casa nueva?

 

Tomando en cuenta lo anterior, llegamos a la pregunta, ¿Puedo comprar una vivienda nueva? ¿Me alcanza? Veamos lo que nos dicen los simuladores hipotecarios de CONDUSEF. Dadas las condiciones del mercado, esto es, disponibilidad y precios de vivienda promedio, tomamos el referente de promedio nacional arriba expuesto, de 1.6 millones de pesos, aunque los precios de Sinaloa crecen muy rápido en este sector.

Obtenemos esta propuesta a través de una institución, que nos solicita un ingreso de alrededor de 38 mil pesos, con pagos mensuales mayores a 15 mil pesos. El problema para algunos sería el alto desembolso inicial que se solicita.

Si hacemos algo similar en el simulador de INFONAVIT, que podría darnos un crédito hasta del 100% de la casa, se nos pide comprobar un ingreso de casi 50 mil pesos al mes y la mensualidad es similar a la que aquí se muestra.

Dada la última actualización salarial en 2024, el valor mensual del salario mínimo (SM) es de $7468 pesos, por lo que se requiere ganar entre 5 y 7 salarios mínimos para comprar la vivienda promedio en Sinaloa.

No obstante, de acuerdo a los últimos datos del IMSS, en Sinaloa sólo 1.44% de los registrados ganan entre 5 y 6 SM, y suman 1.52% quienes ganan entre 6 y 8 SM. Haciendo la suma de todos los que ganan por encima de cinco salarios, se cuentan no más del 5%.  Comparado con el 10.6% a nivel nacional y el 18.63% en la Ciudad de México, la ciudad con mayores montos por origen de hipotecas en el país.

 

Por su puesto que se puede hacer uso de un crédito entre dos, ya sean familiares, amigos, casados, o parejas en unión libre. Sin embargo, la realidad es que sí, en estos días en Sinaloa comprar una vivienda es difícil porque la disponibilidad de vivienda asequible para el grueso de los trabajadores es reducida, y se requieren ingresos altos con registro formal, para su adquisición.

¿Y a ti, te alcanza?

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*Esta es una colaboración de Cristina Ibarra, presidenta del Colegio de Economistas del Estado de Sinaloa, para Espejo Negocios.