Gentrificación: el fenómeno que estalla en la capital

Texto: Alejandro Ruiz
Foto: Mario Jasso / Cuartoscuro

CIUDAD DE MÉXICO. – Cientos de personas protestaron contra la gentrificación en la Ciudad de México, volviendo a poner en el debate público el acceso a la vivienda en la capital del país, un tema central debido a diversos factores que han provocado una crisis habitacional y el aumento de las desigualdades urbanas.

La protesta, convocada este 4 de julio, también fue un reclamo contra la migración estadounidense en la capital, mientras el gobierno de Donald Trump endurece las deportaciones masivas en ese país.

Así, los manifestantes lanzaron consignas por el derecho a la vivienda, pero también en contra de las políticas que permiten la atracción de residentes o visitantes extranjeros a la capital.

Estas últimas han sido aprovechadas por grupos de extrema derecha para promover discursos xenófobos y antimigrantes, dejando a un lado el problema estructural de fondo: el desplazamiento de los habitantes originarios de las colonias céntricas hacia la periferia.

Los datos, dan la razón al enojo.

La ciudad de las rentas caras

Desde hace algunos años, la Ciudad de México experimenta un incremento desmedido del costo de las rentas, lo que ha generado dificultades para vivir en zonas céntricas, un impacto negativo en las comunidades y la expulsión de las personas con menos recursos hacia zonas más lejanas o fuera de la capital.

En 2020, según datos de la Secretaría de Economía, la población de la Ciudad de México fue de 9 millones 209 mil 944 habitantes. Los rangos de edad con mayor concentración poblacional fueron de 20 a 34 años, sumando el 24% del total.

No obstante, para estas más de 9 millones de personas la misma Secretaría registró que, en 2020, solo existían 2.76 millones de viviendas en la capital. De estas, el 24 por ciento son arrendadas, una cifra mayor que el promedio nacional del 16.4 por ciento, mientras que el costo promedio mensual para rentar un departamento en la Ciudad de México ronda los 16 mil pesos, y varía según la Alcaldía.

De acuerdo con datos del gobierno de la Ciudad de México, entre 2013 y 2019, las rentas aumentaron hasta ocho veces más que el salario mínimo, provocando un incremento en el porcentaje de ingresos que los hogares destinan al pago del arrendamiento y el desplazamiento de personas de sus lugares tradicionales de vida.

Las rentas más altas se concentran en la Miguel Hidalgo, con un costo superior a los 32 mil pesos; Cuajimalpa, con precios encima de los 26 mil pesos; Álvaro Obregón, con una renta mensual arriba de los 20 mil pesos, y en la Alcaldía Cuauhtémoc, con un precio promedio de más de 19 mil pesos mensuales.

Vivienda controlada por el mercado

Uno de los factores que contribuye al mercado de la renta de la vivienda en la capital es que la mayoría de la población no tiene acceso a un crédito hipotecario. Además, la oferta de vivienda sigue siendo insuficiente, con un promedio de 6 mil unidades construidas al año, de las cuales la menor parte es de interés social.

En los hechos, el acceso a la vivienda en la capital se realiza principalmente a través del mercado, el cual toma en cuenta factores como la antigüedad y condición del edificio/departamento, la oferta y demanda, y la plusvalía para establecer los precios. Todo esto propició que el índice de precios de vivienda aumentara el doble que la inflación en la capital, afectando principalmente a las personas más pobres.

Para 2020, según la Secretaría de Economía, los hogares con menores ingresos destinaban hasta el 51 por ciento de sus ingresos al pago del alquiler, mientras que los hogares con mayores ingresos destinaban el 8 por ciento.

Aunado a esta desigualdad, otro fenómeno que influye en el desplazamiento de las personas más pobres hacia las periferias es el incremento y desregularización de los alquileres temporales, como Airbnb, lo que ha exacerbado la crisis de vivienda y las desigualdades urbanas.

Una ciudad dormitorio

Entre septiembre de 2023 y septiembre de 2024, la oferta en Airbnb en la Ciudad de México aumentó en 256 nuevos espacios, alcanzando 26 mil 582 en total, según datos de la Coalición Internacional por el Hábitat en América Latina (HIC-AL).

En esta oferta, las viviendas completas representan el 65.31 por ciento de la oferta, concentrándose en las Alcaldías que tienen los precios más altos de alquiler, como la Alcaldía Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Coyoacán, las cuales, según HIC-AL, agrupan el 84.62 por ciento del total de espacios de Airbnb.

El negocio estriba en que la rentabilidad de los alquileres temporales es significativamente mayor al de las rentas tradicionales, con una relación renta breve/renta de largo plazo del 289 por ciento, según expuso HIC-AL.

Esto ha hecho que el mercado de los alquileres temporales continúe creciendo, aún cuando el Gobierno de la Ciudad de México haya anunciado regulaciones a este sector. Como ejemplo, la Alcaldía Cuauhtémoc, la cual añadió 354 nuevas viviendas enteras al mercado de rentas cortas entre septiembre de 2023 y junio de 2024.

Aunado a esto, existe una concentración de la vivienda destinada a la renta temporal. Según datos de la misma Coalición, el 37.59 por ciento de los anfitriones que tienen al menos un espacio con más de 180 noches reservadas, gestionan múltiples propiedades.

Estos 456 gestores concentran el 76.43 por ciento de los espacios que exceden el criterio de 180 noches establecido en la última reforma aprobada en la capital, generando así un «mercado negro» alquileres temporales que se sustenta en desalojos ilegales en predios que están en disputa, y que a su vez, afectan gravemente en la recaudación de impuestos con los que el gobierno capitalino estaría impulsando sus nuevos programas de vivienda.

El dato es contundente: según HIC-AL, los impuestos recaudados por concepto de Impuesto sobre el Hospedaje fueron apenas 650 millones de pesos en 7 años.

La respuesta gubernamental no ha sido suficiente

En la exposición de motivos de la actual Ley de Vivienda de la ciudad de México, la misma que amplió programas de acceso a vivienda de interés social con el argumento de combatir la gentrificación, el gobierno capitalino reconoce la necesidad de actuar frente a esta problemática para frenar el aumento excesivo de las rentas y fomentar la producción de vivienda asequible.

Ante esto, la administración actual, encabezada por Clara Brugada, quien proviene del Movimiento Urbano Popular, ha reforzado la política de vivienda social y el Instituto de Vivienda de la Ciudad de México cuenta con el presupuesto público más alto en 2024.

Además, en octubre de 2024, el Congreso de la Ciudad de México aprobó reformas a la Ley de Turismo y otras leyes relacionadas. Ahí, establecen que las autoridades deben asegurar que las viviendas cumplan con condiciones de habitabilidad, asequibilidad, accesibilidad y cuenten con infraestructura y servicios básicos como agua potable, saneamiento, energía y servicios de protección civil.

No obstante, la Ciudad de México espera la llegada de más de cinco millones de visitantes por la Copa del Mundo de 2026, por lo que el mercado de renta temporal espera un crecimiento, mientras la demanda de vivienda de interés social aumenta y llega a puntos críticos.