Las últimas semanas, dos iniciativas de la diputada Mariana Casillas han detonado discusión en medios de comunicación, redes sociales, y al interior del mismo Poder Legislativo.
Se trata de dos reformas, una al Código Civil y otra a la Ley de Hacienda Municipal, que pondrían límites al alojamiento de corta estancia en plataformas como Airbnb y a la posesión de vivienda deshabitada. Los textos de las iniciativas se pueden descargar del portal de información oficial INFOLEJ, con los folios 940/LXIV y 943/LXIV.
Algunas críticas se han levantado contra ambas. Por ejemplo: ¿cómo afectaría el impuesto a la vivienda deshabitada a personas que salen de sus hogares para trabajar en otro estado o en otro país? En realidad, las iniciativas contienen previsiones para casos así, aunque no se han abordado en mucho detalle en medios de comunicación.
El verdadero impacto que tendría la ley de alojamientos de corta estancia
La iniciativa para regular a Airbnb modifica el Código Civil del Estado de Jalisco. El texto propuesto obliga a la creación de un padrón de inmuebles en alojamiento temporal (y de sus propietarios), obliga a los anfitriones a garantizar condiciones de habitabilidad, y exige que éstos tengan contacto con sus vecinos para atender quejas y denuncias relacionadas con los alojamientos.
Sin embargo, la medida que más impacto tiene contra formas de especulación inmobiliaria casi no se abordó en medios de comunicación, pues se propone que:
“los inmuebles de uso habitacional que no tengan antigüedad igual o mayor a cinco años contabilizados a partir de la expedición de su certificado de habitabilidad no podrán registrarse para uso de alojamiento temporal”.
Es decir, la nueva iniciativa haría imposible la construcción de edificios con el solo propósito de usarlos para alojamiento de corta estancia. Esta estrategia de inversión se ha vuelto común en Guadalajara y diversas metrópolis del país, donde las mismas compañías inmobiliarias promueven sus departamentos como oportunidades para invertir en alojamiento para turistas.
De igual manera, la iniciativa prohibiría el registro de alojamientos de corta estancia en inmuebles que han sido construídos con recursos públicos.
La combinación de estos dos puntos haría imposible que se repitieran historias como las de los desarrollos inmobiliarios en los predios del Fideicomiso de Ciudad Creativa Digital o los departamentos en el nuevo centro comercial Centro Zapopan. Ambos son ejemplos de suelo de propiedad municipal que se vendió a compañías para que construyeran vivienda, solo para que los desarrollos terminaran como alojamientos en Airbnb.
Departamentos de Centro Zapopan se anuncian como inversión para alojamiento de corta estancia, y se encuentran disponibles en Airbnb.
En el caso de Centro Zapopan, de la inmobiliaria Tierra y Armonía, 17 de las 74 unidades construidas y se ofrecen en Airbnb por mil cuatrocientos a dos mil ochenta y cuatro pesos por noche. En cambio, en Ciudad Creativa Digital, desarrollos como Villadhara de Grupo VEQ ya exhiben publicidad que promueve a la compra de departamentos para aprovechar la demanda de alojamientos de corta estancia durante el mundial de fútbol de 2026.
Villadhara, construído en tierra del Fideicomiso de Ciudad Creativa Digital, publicó el 5 de julio un anuncio que lee “El mundial no se repite… y esta oportunidad, tampoco.”.
La ley también propone que “los inmuebles de alojamiento temporal que no sean residencia principal del propietario no podrán rentarse por más de 180 noches al año como alojamiento temporal” y que:
“no se podrán inscribir en el Padrón (…) aquellos inmuebles en áreas de impacto turístico declaradas por la Secretaría de Medio Ambiente y Desarrollo Territorial o el gobierno municipal”.
Estas dos medidas ─limitar el número de noches y las zonas donde es posible alojarse─ son similares a las que actualmente se implementan en ciudades como Nueva York y Barcelona, donde la principal problemática no ha sido su impacto sino hacerlas valer.
¿Quiénes pagarían el impuesto a la vivienda deshabitada?
La segunda iniciativa, que modificaría a la Ley de Hacienda Municipal, habilitaría a los municipios para cobrar un recargo del 100% sobre el impuesto predial a la vivienda deshabitada. Esta fue la iniciativa que suscitó el mayor rechazo, incluso propiciando comentarios de empresarios como Ricardo Salinas Pliego, quienes acusaron a la ley de atacar a la “clase media”.
Sin embargo, la iniciativa no aplicaría este impuesto a todas las personas, sino que dice:
“se aplicará cuando sean propietarios de tres o más inmuebles de uso residencial, excluyendo los inmuebles que se consideren vivienda de interés social o vivienda popular”.
El recargo se aplica a partir de un año completo de vacancia, no aplica para inmuebles inhabitables o sin equipamiento urbano suficiente como viviendas que se encuentran derruidas o en fraccionamientos construídos en zonas sin servicios públicos.
Igualmente, hay tres excepciones al pago de este impuesto consideradas en la ley, a saber: 1) personas que se trasladan temporalmente por razones académicas, de salud o por una emergencia, 2) inmuebles que son objeto de litigio o que están intestados, y 3) inmuebles desalojados por órdenes judiciales.
Es decir que este impuesto solo se aplicaría a viviendas habitables, que llevan por lo menos un año sin inquilinos, y que son propiedad de compañías o de personas con por lo menos dos viviendas adicionales.
La ley también establece que el monto recaudado por este recargo solo se podrá utilizar en un fondo municipal para construcción de vivienda pública con fines de arrendamiento social o para financiar políticas públicas de vivienda.
Lo que sigue…
Ambas leyes podrían tener impactos profundos en la vivienda en el Área Metropolitana de Guadalajara, pero también en municipios como Chapala y Ajijic, Tapalpa, Mazamitla y Puerto Vallarta, pues se plantean como reformas a leyes estatales.
Sin embargo, por el momento la iniciativa sobre vivienda deshabitada no tiene fecha para discusión en el pleno del Congreso del Estado. En cambio, la Comisión de Planeación, Ordenamiento Territorial y de la Gestión del Agua llamó a la conformación de cuatro mesas técnicas para “escuchar y recibir propuestas” de académicas, colectivas y organizaciones de la sociedad civil, “agrupaciones de usuarios de plataformas digitales de alojamiento temporal”, prestadores de servicios turísticos y funcionarios públicos.
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