Tlaxcala, Tlax.- El municipio de Yauhquemecan enfrenta un acelerado proceso de expansión urbana marcado por el cartel inmobiliario en Atlihuetzia, el cual vulnera las normas de ordenamiento territorial mediante la construcción de viviendas de interés social en zonas con restricciones de uso de suelo, la presunta falsificación de documentos y la creciente presión sobre recursos esenciales como el agua.
A este panorama se suman denuncias por edificaciones levantadas en predios de carácter comunitario, así como señalamientos de presuntas omisiones y/o complicidad por parte de las autoridades responsables de regular y vigilar el crecimiento urbano de la localidad.
Estos mecanismos en Atlihuetzia guardan similitudes con el denominado cartel inmobiliario de la Ciudad de México, particularmente con el esquema documentado en la alcaldía Benito Juárez, donde durante años se han denunciado redes de corrupción asociadas a favores políticos, construcciones irregulares, falsificación de documentos y procesos de especulación inmobiliaria.
Escenario Tlaxcala acudió a esta comunidad originaria del municipio de Yauhquemehcan para documentar las transformaciones que ha experimentado durante los últimos años. Los testimonios recabados detallan una serie de irregularidades que van generado el desabasto del liquido vital y otros recursos naturales para los habitantes, cambiando las dinámicas comunitarias de quienes han vivido ahí toda su vida y en contra de la sostenibilidad.
El crecimiento inmobiliario sobre territorio comunitario
En casi toda la comunidad hay anuncios sobre venta de casas o de terrenos, eso ya es muy común aquí.
Reconocida por su riqueza natural y por la cascada que atrae a visitantes de la región, la comunidad de Atlihuetzia enfrenta desde hace más de una década un proceso de urbanización que, de acuerdo con habitantes, ha puesto en riesgo su entorno ambiental. Luis Alberto Lobatón, comisionado de agua de la comunidad, y Balbina Rodríguez, asesora jurídica del Comité Comunitario de Atlihuetzia, aseguraron que durante ese tiempo han denunciado de manera constante las irregularidades en el crecimiento inmobiliario, sin que las autoridades hayan atendido de fondo sus señalamientos.
En entrevista compartieron que Atlihuetzia ha experimentado un acelerado crecimiento urbano y señalaron, diversas inmobiliarias adquirieron terrenos que anteriormente se destinaban a actividades agrícolas para transformarlos en desarrollos habitacionales comercializados como vivienda de interés social.
De acuerdo con información de la administración municipal anterior y la actual, los desarrollos no cuentan con permisos de construcción, supervisión, constancias de terminación de obra ni servicio de agua potable, requisito indispensable para su autorización. Esta situación pone en riesgo a derechohabientes del FOVISSSTE, quienes podrían adquirir viviendas con irregularidades y enfrentar afectaciones similares a las registradas en el fraccionamiento La Virgen, en Panotla.
De acuerdo con Lobatón y Rodríguez, estas viviendas han sido promovidas como fraccionamientos privados y se caracterizan por sus dimensiones reducidas. Algunas, afirmaron, tienen una superficie de 59 metros cuadrados y frentes aproximados de cinco metros, características que, según Lobatón, no garantizan condiciones adecuadas de habitabilidad ni cumplen con los lineamientos de desarrollo urbano previstos para comunidades como Atlihuetzia.
«[Es] una zona residencial donde las casas oscilan por ahí entre los 3.5 millones y los 4.5 millones. Sobre todo, en una área destinada como zona agrícola, pero enfrente hay casas que oscilan entre el millón de pesos, que son estas que están en 49 metros cuadrados».
Por su parte, la Mtra. Balbina Rodríguez, señaló que existen construcciones ubicadas en áreas donde el desarrollo habitacional está restringido y no se ha hecho el procedimiento para el cambio de uso de suelo. Entre ellas identificó obras en zonas de preservación ecológica, espacios rivereños y barrancas cercanas a cauces de desagüe pluvial. Desde su perspectiva, estas intervenciones incrementan el riesgo de inundaciones en temporada de lluvia.
El modus operandi del cartel inmobiliario en Atlihuetzia
Como parte de las irregularidades que, según habitantes, han acompañado a los proyectos inmobiliarios en Atlihuetzia, la comisión de agua detectó presuntas anomalías en la emisión de recibos del servicio hídrico, un hallazgo que derivó en la identificación de posibles casos de falsificación documental.
La población refiere que la alteración de los documentos está vinculada a la creación de fraccionamientos recientes, los cuales, aseguran, ya fueron puestos en conocimiento de las autoridades de investigación de la Fiscalía General de Justicia del Estado (FGJE) para deslindar responsabilidades por el presunto uso indebido de documentos y la posible defraudación de personas que adquirieron predios de buena fe.
Construir fuera de norma
Los pobladores identificaron un patrón de actuación que combina irregularidades urbanísticas, presuntas falsificaciones documentales y omisiones institucionales que han permitido la creación de conjuntos habitaciones en «carteles inmobiliarios» cuestionados por la comunidad.
Señalan que, tras la presión comunitaria, el ayuntamiento colocó sellos de clausura en algunos desarrollos durante marzo de 2026. Sin embargo, en junio del mismo año se presentó una denuncia por la presunta violación de esos sellos. Además, afirmaron que la autoridad mantiene una postura permisiva con los fraccionamientos, mientras que aplica criterios más estrictos a la población que busca construir de manera particular.
El primer elemento del esquema, según los habitantes, es el incumplimiento sistemático del Programa Parcial de Desarrollo Urbano. Los recorridos realizados por Escenario Tlaxcala confirmaron la presencia de viviendas en zonas de preservación ecológica y terrenos de uso agropecuario señalados previamente.
Destacó que, desde hace 29 años, este documento regula las construcciones y busca prevenir la falsificación de documentos, una práctica que, afirmó, no es nueva en la comunidad. Señaló que, desde su creación, ha sido actualizado para atender las nuevas necesidades sin perder de vista la sostenibilidad.
Por su parte, Luis Alberto Lobatón, integrante de la comisión de agua de la comunidad, añadió que estos desarrollos privilegian lotes de dimensiones reducidas que incumplen los criterios técnicos sobre absorción del suelo.
“Pues claro que nos afecta porque construyen fuera de norma. El artículo 21 de la Ley de Construcción vigente en el estado de Tlaxcala establece que deben contar con factibilidad de servicios, cuestión que no están respetando. Deben tener primero su permiso de toma de conexión a nuestra red para que el ayuntamiento pueda expedirles la licencia de construcción”.
Recibos apócrifos
Un segundo componente señalado por los habitantes es la alteración y falsificación de documentación relacionada con la prestación de servicios. De acuerdo con el comité, se han identificado recibos de agua con inconsistencias, así como el uso de sellos, firmas y formatos del comité comunitario de agua.
Tras revisar la documentación presentada por habitantes de distintos fraccionamientos, la comisión de agua potable detectó diversas irregularidades que, a su juicio, evidencian la falsificación de comprobantes utilizados para acreditar el acceso al servicio. Las inconsistencias no solo afectan el diseño del documento, sino también los elementos de validación administrativa, por este tema ya se presentó la denuncia correspondiente.
La triangulación de notarías
A las presuntas irregularidades se suma la participación de distintos despachos notariales en los procesos de compraventa de viviendas. De acuerdo con los entrevistados, esta práctica dificulta la revisión integral de los antecedentes de los predios, así como la verificación de los permisos, licencias y condiciones de habitabilidad que exige la normatividad para los desarrollos inmobiliarios.
El papel de los notarios resulta relevante por ser los fedatarios públicos encargados de dar certeza jurídica a las operaciones inmobiliarias. Luis Alberto afirma que les corresponde revisar que la documentación presentada cumpla con los requisitos legales antes de protocolizar una compraventa.
Sin embargo, sostiene que, en diversos casos, se han formalizado operaciones con documentos que posteriormente fueron identificados como apócrifos, entre ellos recibos de agua y drenaje utilizados para acreditar la existencia de servicios.
Señaló que el municipio desempeña un papel fundamental en este proceso, al ser la autoridad responsable de autorizar licencias de construcción, verificar la disponibilidad de servicios públicos y expedir los certificados de habitabilidad.
No obstante, señalaron que la autoridad ha sido omisa en el ejercicio de sus facultades, poniendo en riesgo el patrimonio de quienes, de buena fe, adquieren un bien inmueble sin conocer las irregularidades que presenta.
Como ejemplo, explicaron que una constancia expedida por el Registro Público de la Propiedad puede mantener su vigencia durante aproximadamente un año, lo que permitiría utilizar el mismo documento para respaldar múltiples operaciones inmobiliarias.
No obstante, los testimonios indican que las operaciones no se concentran en una sola notaría. Pues, durante septiembre de 2024 se realizaron trámites de compraventa ante diversos notarios utilizando un mismo antecedente registral, pese a que el origen del inmueble correspondía a una propiedad particular y no a un fraccionamiento legalmente constituido.
Lobatón denomina esta práctica como «triangulación de notarías», un mecanismo que, sostiene, consiste en distribuir las operaciones entre distintos despachos notariales para evitar que un solo fedatario detecte el volumen de ventas o las posibles irregularidades asociadas al desarrollo inmobiliario, dificultando así la identificación de un patrón en las transacciones.
Para la comunidad, esta situación es preocupante porque, afirman, podría derivar en un presunto fraude contra personas que adquieren inmuebles de buena fe y en el uso irregular de documentos públicos, lo que deja a los compradores en una situación de vulnerabilidad.
Captura y omisión institucional
Otro de los elementos recurrentes en los testimonios es la presunta falta de actuación de las autoridades. Aunque el ayuntamiento de Yauhquemehcan ha sostenido en distintos momentos que no ha otorgado determinados permisos, los habitantes cuestionan que las obras continúen avanzando sin clausuras efectivas.
Los habitantes señalaron que, en algunos casos, las constructoras retiran los sellos de suspensión para continuar con las obras y aunque la Ley de Construcción del Estado en el artículo 7 fracción XIV faculta a las autoridades para solicitar el uso de la fuerza pública cuando sea necesario para hacer cumplir sus determinaciones, los entrevistados sostienen que solo han promovido una denuncia de las correspondientes por la violación de estas medidas.
Los habitantes también refieren que dependencias estatales y federales suelen remitir sus quejas nuevamente al ámbito municipal, generando un proceso que, en los hechos, impide la atención efectiva de las denuncias.
Apropiación de infraestructura comunitaria
De acuerdo con los testimonios recabados, algunos desarrolladores habrían obtenido tomas de agua bajo argumentos distintos a los usos que finalmente les dieron, conectando desarrollos habitacionales completos a infraestructura originalmente destinada a otros fines.
Asimismo, los pobladores denunciaron la instalación de accesos a fraccionamientos donde existe un pozo profundo comunitario, situación que dificulta las labores de mantenimiento de bombas, transformadores y otras instalaciones necesarias para el suministro del servicio.
«por ejemplo, Sierra Nevada se construyó entre la administración pasada [y actual].ahí fueron a solicitar una toma de agua porque iban a construir una casa, pero después resulta que no solo fue una, sino dos, tres, cuatro y cinco. Sí, y cerraron el paso».
Los habitantes sostienen que estas prácticas han reducido la disponibilidad de agua para las familias originarias —que actualmente reciben el servicio mediante tandeos— han puesto en riesgo el suministro del servicio e incrementando la preocupación los posibles descargas de aguas residuales directas al río Zahuapan, particularmente en desarrollos que, afirman, carecen de infraestructura suficiente para su tratamiento.
¿Lo que sucede en la Ciudad de México sucede en Tlaxcala?
Durante las últimas dos décadas, el denominado «cártel inmobiliario» ha cobrado relevancia en diversas ciudades de México como un fenómeno que va más allá del crecimiento urbano. Diversas investigaciones periodísticas han señalado que estos esquemas se sostienen a partir de relaciones entre actores políticos, empresariales y administrativos que permiten el desarrollo de proyectos inmobiliarios mediante mecanismos que vulneran la normatividad urbana y territorial.
Rafael Castañeda, doctor en Sociología y docente de la Universidad Tecnológica Fidel Velázquez, define este fenómeno como una red de corrupción entre actores políticos y empresas desarrolladoras cuya finalidad es impulsar proyectos inmobiliarios a partir de relaciones de beneficio mutuo. En su artículo «Análisis de los mecanismos y las estrategias del extractivismo inmobiliario: un acercamiento teórico» afirma que estas dinámicas pueden incluir apoyos financieros —frecuentemente vinculados a procesos electorales— a cambio de decisiones gubernamentales que favorezcan intereses privados una vez alcanzados los cargos públicos.
Este modelo responde a una lógica de extractivismo inmobiliario, en la que el suelo y el territorio se convierten en recursos de explotación económica. A diferencia del extractivismo minero o agropecuario, la riqueza obtenida proviene principalmente de la valorización del suelo y de los procesos de especulación inmobiliaria.
En la Ciudad de México, medios como El País y Animal Político han documentado el desarrollo del denominado «cártel inmobiliario» en la alcaldía Benito Juárez, espacio en donde las investigaciones periodísticas han vinculado este esquema con una red conocida como «Los Ocean», integrada presuntamente por actores políticos relacionados con el Partido Acción Nacional (PAN), fuerza política que gobernó dicha demarcación durante varios periodos consecutivos.
De acuerdo con estas investigaciones, la estructura alcanzó su mayor nivel de operación durante las administraciones de Jorge Romero Herrera, exdelegado de Benito Juárez, exdiputado federal y actual dirigente nacional del PAN, así como de Christian Von Roehrich y posteriormente Santiago Taboada.
Hasta el momento, existen al menos dos investigaciones que permiten equiparar ambos casos, aunado a los testimonios recabados en Atlihuetzia que muestran patrones similares como el crecimiento inmobiliario en zonas restringidas, presuntas irregularidades documentales, presión sobre los servicios públicos y omisiones por parte de las autoridades encargadas de supervisar el desarrollo urbano.
Los señalamientos apuntan particularmente al periodo de gobierno de Miguel Ángel Mancera (2012-2018), etapa en la que funcionarios de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) y otras dependencias vinculadas a la planeación urbana habrían facilitado procesos de desregulación, autorizado proyectos irregulares y permitido condiciones de impunidad para diversas operaciones inmobiliarias.
Foto: Desarrollos habitacionales construidos en las inmediaciones del río Zahuapan.
Lo que establece el Programa Parcial de Desarrollo Urbano
Por su parte, el Programa Parcial de Desarrollo Urbano de Santa María Atlihuetzia, publicado en enero de 2007 por el Gobierno de Tlaxcala, documentó que durante las décadas de 1970 y 1980 la localidad experimentó un crecimiento poblacional constante que posteriormente disminuyó y que, para el año 2000, retomó una tendencia ascendente.
El documento identifica como uno de los principales problemas el crecimiento horizontal desordenado derivado de la conurbación con la ciudad de Apizaco. Este fenómeno ha propiciado la ocupación de tierras agrícolas mediante el desarrollo de asentamientos humanos.
Para contrarrestar esta situación, el plan planteó orientar el desarrollo hacia áreas urbanizables ubicadas principalmente a ambos lados de la Carretera Federal 117 y al sur del Libramiento Carretero, correspondiente a la Carretera Federal 136.
Aunque el programa permite vivienda de baja densidad clasificada como H-1, con un máximo de 15 viviendas por hectárea para preservar la imagen rural de la comunidad, los testimonios señalan que el crecimiento habitacional se ha extendido hacia predios históricamente destinados a actividades agrícolas, desplazando a productores y modificando la dinámica comunitaria.
Paralelamente, una revisión de publicaciones en redes sociales como Facebook e Instagram, así como en plataformas especializadas de venta de vivienda como Inmuebles24, Lamudi, Propiedades.com, Propstar, Vivanuncios y Trovit, permitió identificar un patrón recurrente en diversas ofertas inmobiliarias.
En al menos dos anuncios, la ubicación exacta de los inmuebles no es especificada y la información disponible resulta insuficiente para determinar su localización. En otros casos, las imágenes muestran desarrollos habitacionales o espacios aún en construcción promovidos por inmobiliarias, sin proporcionar mayores detalles sobre el proyecto o su contexto territorial.
Al mismo tiempo, durante el recorrido realizado en la comunidad se documentaron al menos diez anuncios de venta de terrenos. Se observó que la oferta aumentaba conforme se avanzaba hacia las zonas colindantes con los fraccionamientos, donde los predios son comercializados como terrenos agrícolas, aunque en la práctica terminan destinados al desarrollo de nuevas construcciones.
El plan también reconoce como áreas de protección los terrenos agrícolas, que representan el 27.63% del territorio analizado y cuya conservación es fundamental para mantener la actividad productiva y la imagen rural de Atlihuetzia. No obstante, pobladores sostienen que parte de la urbanización reciente se ha desarrollado sobre predios tradicionalmente destinados al cultivo.
Una historia de lucha y resistencia
Una mirada histórica a Santa María Atlihuetzia permite comprender cómo las dimensiones legales, sociales y ambientales del conflicto se han intensificado conforme ha crecido la población y la demanda de agua.
De acuerdo con datos recabados en una investigación previa, para 1994 la comunidad contaba con alrededor de 280 tomas que abastecían a mil 120 habitantes. Para 2025, la cifra habría aumentado a cerca de mil 400 tomas, las cuales suministran el servicio a aproximadamente 5 mil 600 usuarios, reflejando una presión cada vez mayor sobre la infraestructura hídrica en poco más de tres décadas.
En paralelo, el Programa Parcial de Desarrollo Urbano de Santa María Atlihuetzia, publicado en 2007, estableció criterios de densidad habitacional acordes con las características agrícolas de la zona. El documento contemplaba una ocupación limitada del suelo por cada mil metros cuadrados; sin embargo, habitantes señalan que diversos desarrollos habitacionales han incumplido sistemáticamente estas disposiciones al construir una cantidad que supera por mucho a las permitidas.
Las consecuencias también alcanzan la infraestructura ambiental. Desde 2020, la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR) de la comunidad permanece fuera de operación debido al robo de equipo y a la falta de conclusión de trabajos pendientes. Como resultado, persisten las descargas directas de aguas residuales hacia el río Zahuapan, incrementando los riesgos ambientales y sanitarios para la comunidad.
En este contexto, los testimonios recabados por Escenario Tlaxcala describen un crecimiento inmobiliario acompañado de presuntas irregularidades urbanísticas, posibles anomalías documentales y una presión creciente sobre los servicios básicos. Para los habitantes, el problema ya no se limita a la construcción de nuevos fraccionamientos, sino a la capacidad de la comunidad para sostener el acceso al agua, la recolección y gestión de residuos sólidos, preservar su territorio y mantener las condiciones que históricamente han definido su forma de vida, para que esta sea de calidad.
El caso de Santa María Atlihuetzia también plantea un reto para las autoridades responsables de la planeación y vigilancia del desarrollo urbano, garantizar que el crecimiento se realice con apego a la ley, transparencia y respeto por el ordenamiento territorial y los recursos naturales.
Los pobladores afirmaron que la autoridad municipal tiene la obligación de prevenir que las personas sean engañadas en la adquisición de su patrimonio. En ese sentido, señalaron que es necesario implementar mecanismos eficaces de control y verificación que otorguen certeza jurídica a quienes se establecen en la comunidad.
Porque, más allá del número de viviendas construidas, la pregunta de fondo permanece abierta, ¿puede hablarse de desarrollo cuando el crecimiento urbano avanza por encima de la legalidad, compromete el acceso al agua y transforma el patrimonio ambiental y comunitario de una localidad?
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