Primera de tres partes

En Mazatlán, Sinaloa, se levantan más de mil torres de departamentos, todas con un mismo fin: construir departamentos para satisfacer el gusto de los turistas, incluso de manera irregular.

Es un “boom” inmobiliario que ha desatado una serie de problemáticas en el Puerto, considerado el cuarto punto turístico más importante del Pacífico mexicano. Solo en 2023 se tuvo la visita de 5.4 millones de personas, de acuerdo con la Secretaría de Turismo en Sinaloa.

Esos números se leen como un efecto positivo, pero no todo es así. En los últimos ocho años se ha incrementado el número de permisos anuales sobre desarrollos inmobiliarios verticales para la renta de uso vacacional, provocando efectos negativos sobre la ciudad.

Descargas de aguas negras en el mar, cortes de agua y energía constantes en colonias populares, deficiencia en la recolección de basura, erosión costera, incremento de la tala de la selva baja caducifolia sin mitigación y el incremento del costo de la vivienda, resultando un espacio inaccesible para quienes habitan la llamada “Perla del Pacífico”.

Una solicitud de información hecha para este reportaje revela que se tiene un gran auge inmobiliario, con proyectos de edificios de departamentos hechos únicamente para renta vacacional. Desde el año 2016 a agosto del 2023 se habían otorgado hasta 935 permisos de construcción para edificios de departamentos en Mazatlán.

En promedio, es como decir que cada tres días se otorgó un permiso para hacer torres de departamentos. Un 70 por ciento de esos proyectos está ubicado frente a la playa.

En 2022, el Ayuntamiento de Mazatlán denunció que desde 2016 se iniciaron hasta 70 proyectos con permisos irregulares, más otros 40 que comenzaron sin haberse aprobado por el Cabildo.

Ahora mismo se cuenta con la construcción de centenas de torres que puede observarse por el Malecón y la Zona Dorada del Puerto, así como en la Marina, la zona llamada Cerritos y en La Escopama. Éste último lugar es considerado un sitio de conservación ecológica, pero ahí hay hasta cinco permisos de construcción para nuevas torres.

Construcción de torres para vacacionistas en lugares no permitidos

“El tema es que están construyendo torres de departamentos en lugares donde antes eran casas, en el mismo espacio donde vivían cuatro o cinco personas, pero con esos edificios hay cuatro o cinco personas por departamento. Si cuentas seis departamento, estamos hablando de por lo menos 24 personas”, dijo Santos Joel Cañedo Rodríguez, habitante de Mazatlán, en el sector Sábalo Country, un barrio cercano a la llamada Zona Dorada, unos de los sitios de mayor concentración turística por los hoteles, centros nocturnos, restaurantes y su conección con las playas.

La preocupación del señor Cañedo Rodríguez también se puede traducir a simple vista: en Sábalo Country hay 108 edificios nuevos o como viviendas remodeladas, más de la mitad en proceso de construcción, de acuerdo con los permisos de construcción obtenidos por transparencia.

“Los turistas vienen, se quedan durante el fin de semana. Supongamos que llegan desde el jueves o viernes, pero se van el domingo. Aquí la basura se queda hasta el martes, cuando pasa el camión recolector”, señaló el vecino de este sector de Mazatlán, una ciudad que tiene 45 camiones recolectores de basura para recolectar hasta 710 toneladas diarias de desechos, una cantidad que incrementa hasta un 30 por ciento cada periodo vacacional, los cuales son depositados en un basurero limitado únicamente para el resguardo de la basura, debido a que no se tiene un relleno sanitario en el Puerto.

“Pero no solo es la basura, sino las alcantarillas. El Sábalo es un fraccionamiento viejo, con limitaciones, donde se tiene que mejorar las tuberías. Los departamentos están construyéndose en los mismos lugares donde antes habitaba una familia y ahora son más personas en la misma tubería. Hay derrames de aguas negras y apenas va empezando”.

El Plan Director de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Mazatlán establece que el fraccionamiento Sábalo Country es un sitio para el desarrollo de vivienda “Habitacional Media y Alta Densidad”.

Parte de sus prohibiciones -según el propio Plan de Desarrollo- es el hospedaje de personas. Es decir, se están construyendo edificios o remodelando viviendas para renta vacacional en sitios donde no puede ofrecerse el servicio de hospedaje.

Comprobar que ahí se hospedan personas, solo basta ingresar a plataformas de hospedaje como Airbnb o Booking, donde se puede conocer de ofertas hospedaje, con precios que pueden ir desde los 399 pesos (23 dólares) hasta los 6 mil 200 pesos (361 dólares) por noche.

La misma limitante la tienen otros sectores como Lomas de Mazatlán y Real del Valle. Ambos lugares cuentan con una alta concentración de viviendas de renta para uso vacacional, pero están fuera de la norma.

Solamente Lomas de Mazatlán tiene un registro de 46 permisos de construcción, mientras que Real del Valle tiene 96 permisos de construcción otorgados en los últimos 8 años.

Los tres espacios están considerados en el Plan de Desarrollo Urbano de Mazatlán bajo la categoría H3, dedicada únicamente a ser zonas “Habitacional Media y Alta Densidad”.

Tanto Sábalo Country como Lomas de Mazatlán son sectores con más de 30 años de existencia, no así Real del Valle, un sector al norte del Puerto que se ha construido con la destrucción de áreas naturales. Los 96 proyectos de construcción se han cimentado sobre una zona de selva baja caducifolia, desgajando cerros y construyendo sobre estos viviendas con costos superiores a los 3.4 millones de pesos (198 mil dólares).

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De acuerdo con el monitor de Global Forest Watch, en 2010 Sinaloa tenía 2.24 Millones de hectáreas (Mha) de cobertura arbórea. En 2022, perdió 774 ha de cobertura arbórea, equivalente a 296 kt emisiones de CO₂ (emisiones de dióxido de carbono).

En 2010, Mazatlán tenía 171 mil hectáreas (kha) de cobertura arbórea (un 7.6 por ciento de la cobertura estatal). En 2022, perdió 126 ha de cobertura arbórea, equivalente a 50.4 kt emisiones de CO₂.

En proporción, solo en 2022 en Mazatlán se perdió el 16 por ciento de toda la cobertura arbórea que se deforestó en todo Sinaloa ese año.

Es el segundo municipio que más perdió cobertura arbórea en Sinaloa en 2022, solo por debajo de San Ignacio (138 hectáreas). La diferencia es que San Ignacio cuenta con actividad maderera y Mazatlán no.

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El Instituto Municipal de Planeación en Mazatlán (IMPLAN) estableció que hay por lo menos cuatro lugares en riesgo por la construcción de desarrollos inmobiliarios en Mazatlán, debido a la producción de viviendas y torres de departamentos con medidas que afectaron el suelo, entre ellos Real del Valle.

Real del Valle: La zona se cataloga como de peligro por las excavaciones en el cerro; dependiendo del diseño de las excavaciones y su estabilización, se puede considerar como una zona sin peligro debido al sitio de la construcción de las casas habitación y la zona de amortiguamiento. Sobre el cerro más próximo a la zona de construcción se generó el perfil para obtener los factores de seguridad, como se observa los valores van disminuyendo hacia la zona de menor pendiente, sin embargo, el grado de desforestación observado es un factor de riesgo (FUENTE: IMPLAN Mazatlán).

El Centro Histórico de Mazatlán está colapsado

No solamente la zona turística y fraccionamientos de nueva creación tienen construcciones de torres, sino que es una tendencia que se ha expandido también en el Centro Histórico del Puerto.

Son 145 torres que se construyen en zonas con categorías H1m H3-1 y H3-2, las cuales prohiben el desarrollo de proyectos habitacionales para renta vacacional.

Nancy Hubbard Urrea, integrante del Comité de Vecinos del Centro de Mazatlán, dijo en entrevista que el gran número de construcciones en su sector ha hecho que familias enteras hayan decidido mudarse a otros sitios, prefiriendo lo que ella llama “tranquilidad”.

“Las consecuencias es que hay vialidades congestionadas, baches, drenaje colapsado, contaminación por las aguas negras, estacionamiento insuficiente por todos los que llegan a vacacionar los fines de semana, ruido por todos lados por la construcción constante, alteración del paisaje urbano y natural, afecta la identidad histórica y cultural”, expresó Hubbard Urrea, quien tiene más de 30 años residiendo en el Centro de Mazatlán.

“Tenemos un problema porque las torres nos están quitando el viento, la vista, la tranquilidad. Hay perforaciones profundas que alteran el curso del agua subterránea; tenemos grietas en las paredes”.

Las construcciones se concentran en la zona periférica del Centro de Mazatlán, donde hay construcciones con horarios nocturnos.

“No dejan dormir, las máquinas tapan las calles, las banquetas, las cocheras”, señaló la vecina.

Una de esas construcciones se erige en Los Pinos, en la parte norte del Centro. Hay un desarrollo frente a la Playa Pinitos, uno de los sitios emblemáticos para el turismo local. El edificio sobrepasa los 15 pisos y queda frente al mar, como para admirar el polo turístico más desarrollado del Puerto de Mazatlán desde donde hay bañistas y a un lado lanchas de pescadores que día a día salen al mar para tratar de llevar sustento a sus hogares.

En la Playa Pinitos se puede ver sombrillas y, debajo de estas, hay comercios para las familias con niños que van a disfrutar de una de las pocas zonas rocosas que permiten el esparcimiento playero. Ahí también hay un desfogue de aguas pluviales, el cual se transforma en desfogue de aguas negras cada vez que la ciudad tiene un alto número de turistas.

Del otro lado, hacia el sur, la situación no es menor, hay torres de departamentos construyéndose sobre zonas catalogadas para zona habitacional de media baja densidad, pero hay proyectos como Encanto Observatorio que se levantó pese a la imposición de sellos de clausura.

El 4 de mayo de 2023 el grupo de personas que integran la “Asociación de colonos del Cerro del Vigía” se manifestó contra del Ayuntamiento de Mazatlán, que permitió el levantamiento de los sellos para dar paso a tal obra.

Los colonos habían detenido el proyecto desde un año antes, señalando que la torre fue aprobada para tener 9 pisos de altura, aunque por las condiciones del uso de suelo solo debería tener hasta 4 pisos.

En un desplegado, la asociación de colonos dio a conocer 11 puntos, cuyo contenido fue hecho para explicar el descontento con la obra. A continuación se reproduce el manifiesto:

1.- La licencia se otorga por un año, para la construcción nueva de “4 hab. Multifamiliar moderna con 2,593.50 mts de construcción y 2 albercas con 25mts” es decir, un total de 2,618.5 mts cuadrados

2.- La altura máxima permitida es de  2 niveles. Ya están terminando la edificación del 4º nivel.

3.- El proyecto publicitado que ya se construye, establece que será una torre de 9 niveles que incluye 14 departamentos, 2 albercas, un “roof garden”, dos zonas de estacionamiento y zonas arboladas, todo esto en 403.96 metros que mide el terreno.

4.- Se establece en la licencia que se trata de una zona habitacional ubicada en el Centro Histórico, con densidad media baja, apta únicamente para residencias unifamiliares y se requiere un lote mínimo de 1000 (un mil) metros cuadrados. La superficie total del terreno es de solo 403.95 mts cuadrados.

5.- En el dictamen de uso del suelo clasifican la zona como zona habitacional con densidad de población media baja, que con la construcción de multifamiliares complicará los servicios de agua potable y drenaje que fueron diseñados para una densidad de población baja.

6.-  En el plano del dictamen de alineamiento folio 24691 de fecha 21 de octubre de 2021, se señala la calle de arriba como “Camino al Observatorio” y en realidad es “Privada del Mirador” y la calle marcada como  calle sin nombre, es la del “Camino al Observatorio”,  generando un croquis del terreno con información falsa, puesto que el terreno tiene acceso en estas dos calles, una en la parte baja del cerro que es Camino al Observatorio  y otro en la calle de arriba que es Privada del Mirador. Entendemos que para burlar la restricción de construcción, se va a establecer que la obra de acuerdo al reglamento tendrá solo dos o tres niveles de altura que se edificarán a partir de la calle de arriba ( Cerrada del Mirador ) pero serán 9 niveles a partir de la calle de abajo Camino al Observatorio, consideramos que cambiar y confundir los nombres de las calles no es un error involuntario, sino una estrategia.

7.-  Se establece en el mismo dictamen de alineamiento ( folio 24691 ) que el frente mínimo del terreno debe ser de 20 metros, sin embargo, la dimensión del frente que establecen los constructores en la calle de arriba ( Privada del Mirador ) es de solo 7,05 metros.

8.-  En el Plan Director y de Desarrollo Urbano de Mazatlán y en el Plan Parcial del  Centro Histórico de Mazatlán ( ambos de 2016 ) se señala que la colonia Cerro del Vigía es Zona Habitacional de Media a Baja Densidad ( H1 ), y de Media Alta Densidad con algunas en Zona de Monumentos Históricos ( H3-1 ) presentando también Zonas de Riesgo por Deslizamientos. Esta clasificación determina que los lotes deben ser de mínimo 1000 mts2 y el predio donde pretenden edificar esa obra es de solo 403,96 mts2.

9.-  La intensidad máxima de construcción del CUS ( Coeficiente de Utilización del Suelo ) es de 2,00% con una construcción de 2 niveles y en este proyecto se pretende construir el 650% más en 9 niveles.

10.-  La superficie máxima de desplante del COS  (Coeficiente de Ocupación del Suelo) Área ocupada/ Área total del terreno, debe ser del 75%. Esto no se cumple. No están dejando áreas libres.

11.-  El mismo dictamen 24691, establece que las colindancias con construcciones previas deben guardar 1,34 mts de distancia. Esto no se cumple, están pegados al muro de construcción aledaño en los dos primeros niveles y solo están dejando 30 cm de separación a partir del 3er nivel.

La obra, sin embargo, prosiguió.

Demandas colectivas para luchar contra las torres de departamentos en Mazatlán

Desde el año 2016 a agosto del 2023 se habían otorgado hasta 935 permisos de construcción para edificios de departamentos en Mazatlán. Fotografía: Marcos Vizcarra.

Mazatlán tiene un crecimiento inmobiliario importante, con torres de departamentos que se construyen, sobre todo, en la zona turística, evadiendo -bajo el permiso del Ayuntamiento- los reglamentos de construcción.

Actualmente hay distintas iniciativas como la Asociación de colonos del Cerro del Vigía que lucha contra Encanto Observatorio, pero también demandas colectivas como las que tiene Acciones Colectivas de Sinaloa, una organización civil de abogados que lleva un litigio en contra de 28 desarrollos de torres de departamentos en Mazatlán.

“En cumplimiento al artículo 602 del Código Federal de Procedimientos Civiles (en adelante el “CFPC”), se les informa a todos los miembros de la colectividad, formada por todos los vecinos de esta ciudad, especialmente los que vivan en el entorno adyacente a los desarrollos inmobiliarios denominados: “Amura”, “Nus Suites & Plaza”, “Condesa”, “The One”, “Malva”, “Porto Novo”, “Colegio El Pacífico”, “Blue Marlin”, “Sunset Tower”, “Boca de Cielo”, “Isurus”, “The O Grand Living Luxury Condos”, “Élevé”, “Loft Marina Mazatlán”, “Ibiza”, “Milán”, “Escondido Blue”, “Green Tower”, “Punto Gaviotas”, “Torre T”, “Piaxtla 406”, “Gaviotas Blue”, “Salmón”, “Langosta”, “Torre Once”, “Punto Lomas”, “Torre vista 320” y “San Antonio”, como serían los fraccionamientos Lomas de Mazatlán, Las Gaviotas, Sábalo Country, Ferrocarrilera, Palos Prietos, Avenida del Mar, entre otros; que el estado que guarda el juicio de acción colectiva que se inició contra el AYUNTAMIENTO DE MAZATLÁN, SINALOA y que se tramita en el Juzgado Noveno de Distrito en el Estado de Sinaloa, bajo el expediente 13/2021, es que actualmente está en la etapa de pruebas”, se lee en el informe del 1 de marzo de 2024 publicado en el sitio oficial de Acciones Colectivas de Sinaloa.

Se trata de una demanda colectiva de parte de colonos y habitantes de Mazatlán que se han visto afectados por los desarrollos inmobiliarios citados, en contra del Ayuntamiento de Mazatlán por el otorgamiento de permisos irregulares.

Los señalamientos que se establecen son prácticamente los mismos a los de la Asociación de Colonos del Cerro del Vigía, como el que hay permisos con números de pisos que fueron sobrepasados, las dimensiones y espacios entre viviendas y el cuestionamiento sobre la problemática de los servicios públicos.

El caso, como sucedió con el del Cerro del Vigía, fue impugnado por el propio Ayuntamiento de Mazatlán.

Para este reportaje se solicitó entrevista en cuatro ocasiones con Karla Camacho, directora de Servicios Públicos de Mazatlán, pero ninguna de las solicitudes fue atendida por la funcionaria.

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Este reportaje está dividido en tres partes:

Más de mil torres se levantan sobre Mazatlán (29 de abril de 2024)
Más de mil torres de departamentos para renta vacacional se levantan sobre Mazatlán, con permisos otorgados por el Ayuntamiento, incluso sobre zonas protegidas, elevando los precios de las viviendas y afectando los servicios públicos de la ciudad, solo para beneficiar al turismo y los desarrollos inmobiliarios.

El turismo colapsó Mazatlán (30 de abril de 2024)
Más de mil torres de departamentos para renta vacacional se levantan sobre Mazatlán, colapsando los servicios públicos y afectando el medio ambiente en el puerto de Mazatlán.

Mazatlán vive una crisis de vivienda por el turismo (1 de mayo de 2024)
En Mazatlán no hay vivienda social en venta, las casas sobrepasan la capacidad económica de quienes trabajan en el Puerto, donde lo único que se vende son los departamentos de renta vacacional.

 

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